これまで土壌汚染対策法にて調査が義務付けられているケースや調査の方法などについて解説してきましたが、今回は土壌汚染による不動産価値への影響について解説していきます。

土壌汚染による不動産価値の減価について

土壌が汚染された土地の調査費用や汚染を取り除く費用は売り主である土地オーナーの責任になります。
つまり、土壌汚染のある土地を売却しようとすれば、土地オーナーは浄化会社などに依頼し莫大な費用と時間をかけて、リスク対策を取ってからでないと売却は不可能であるということになります。
しかし土壌浄化対策は土地オーナーにとって大きな経済的負担となるため、このような措置を行なう代わりとして、売買代金から差し引いて売却するという方法も広く用いられることが多いようです。
その場合、次のような計算式で不動産価値が減じられるケースになります。

土地の汚染がない場合の不動産価値一(1浄化措置費用+2阻害減価+3心理的嫌悪感等 による減価)

1. 浄化措置費用

汚染状況に応じた汚染した土壌を掘削し汚染のない土に入れ替えるなどの適切な土壌浄化工事を実施するために必要なトータルの費用を指します。
“買い手”が浄化措置を行うための費用として、元々の売却代金から差し引くことになります。

2. 阻害減価

買主は土地の購入後、土壌浄化工事やモニタリング期間などの汚染対策期間が必要なため、この土地を使用できない期間に阻害される利益を想定し算出した上で減価されます。

3. 心理的嫌悪感等による減価

購入した土地が過去に土壌汚染されていたという事実によって、住民や利用者の心理的な嫌悪感が予想されることからその分が減価されます。

つまり、土壌汚染がない場合の相場の不動産価格から３つのすべてのコストを差し引いて残ったものが、実際の取引価格になるわけです。
上記を読むと、大きな減価が予想されることから土地活用を諦めてしまう土地オーナー様もいるかもしれませんが、多くの場合、土地の価値に比べれば減価分はそれほど大きなものにはならないケースが多いです。
たとえば、汚染物質を使うような工場やガソリンスタンドなどが建っていた土地である場合、ある程度の広さと利便性を備えている可能性が高いため、ある程度の資産価値が見込まれるはずです。
実際、土壌汚染が見つかった土地でマンション、商業施設、住宅団地、駐車場、事業場などの建築やリサイクルセンターの建設、スポーツ施設や研究実験施設の建築などに様々な用途に活用している事例が多く見られます。
土壌浄化対策を行っても充分採算性が取れるケースが多い事の証明と言えるでしょう。

現在では土壌汚染対策に関しては様々な実績とノウハウのある事業者や企業も少なくないので、まずは見積りを含めて相談し提案を受けてみることをおすすめ致します。
どんな土地であっても一度土壌汚染に関する調査を行なうことがリスク管理のために重要です。
指定調査機関も数多くあるため、土壌汚染の措置区域となっている場合には、事前の調査をしっかりと行ないましょう。

一坪活用ナビでは、狭小地や空きスペースの土地活用だけではなく、その他土地活用に関わる法律や税金に関してもご相談を承っております。
随時ご連絡をお待ちしております。