土地活用を始める上で長期ローンを組むことを検討されている方も多いと思います。
その際に一番の悩みになるのが固定金利と変動金利のどちらを選ぶべきかという問題です。
今回は固定金利と変動金利を比較し有利な選択について考えてみます。

固定金利と変動金利の違い

不動産ローンには固定金利と変動金利の2種類の形があります。
それぞれの特徴は次のようになります。

固定金利

固定金利は返済完了までの全ての期間において、金利が見直されることなく、同一の金利を支払う形です。
固定金利に適用される金利は、変動金利に適用される金利に比べてやや高く設定されています。

変動金利

変動金利は半年に1回、金利が見直され、5年に1回、返済額の見直しが実施されます。
金利の見直しは半年ごとに行われるますが、金利上昇が起きた場合でも、5年間のうちは返済額が変わることがありません。
また、金利の上昇によって返済額が増加した場合には、これまでの返済額の1.25倍までを上限とすると定められています。

固定金利と変動金利はどちらが良い？

通常、金利が低い時には長期で固定金利のローンを組むのが資産運用のセオリーとなっています。
土地活用においても最低金利と言える金利のまま固定しておけば安定的な運用ができるでしょう。
ただし、注意すべきなのは、土地活用は途中で売却する可能性がある場合です。
特に個人で土地活用に使用する物件を取得する場合は取得から5年超で長期譲渡になります。
長期譲渡になると譲渡して得る所得に対して課せられる税率が約40%から20%へと下がるため、その時々の状況によっては売却が現実的な選択肢になってきます。
その場合、固定金利の長期ローンにて20年などのローンを組んでいると、途中解約ということになり、大半のケースで違約金がかかってきます。
違約金は不動産取得時の金利、売却時の金利、借入期間などによって決まりますが、いずれにしても融資額が大きい場合は、違約金も数百万円という額になってきます。
仮に業績悪化などによって物件を売却せざるを得なくなった時などは、この違約金が大きな負担となってくる可能性があります。
つまり、途中売却の可能性がある土地活用においては変動金利を選ぶほうが良いというのが結論です。
あるいは5年以内の短期固定金利も選択肢に入ります。

固定金利を選んだほうが良い場合

将来的に土地活用で使用する物件を売却することは考えられないというのであれば固定金利を選んだほうが合理的です。
代々相続してきた土地を活用するための建築であれば、売却するという選択は考えていないという方もいるでしょう。
土地活用のメインの目的が節税や生命保険代わりに活用することだという場合も売却のことは考えなくて良いかもしれません。
固定金利であれば金利が完済まで変わらないため返済計画が立てやすく、金利変動のリスクも考えなくて済みます。
ただ、その場合も固定金利には途中解約による違約金があるということについては注意をしておきましょう。
不動産投資において不動産ローンの金利の選択は非常に重要となります。
特にある程度、投機的な目的を持って土地活用を検討しているのであれば、固定金利は選択から外れることになるはずです。
ご自身にとってどちらが有利なのかをしっかりと見極めて判断することが必要です。

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