土地所有者にとって、利用区分が相続税や固定資産税にどんな影響をもたらすのか、詳しく分からず悩んでいる人も多いでしょう。

 

土地の利用区分によって土地の評価が変わります。これに伴って、支払わなければならない税額も変わるのです。

 

この項目では、

・土地の利用区分とは

・5種類ある土地の評価額

・土地の利用権の5種類

・相続税と固定資産税の評価基準の違い

 

ぜひ最後まで読んで、所有している土地の税額の把握や土地利用の見直しにつなげてください。

 

地目とは違う土地の利用区分とは

土地の利用区分とは、土地の利用状況や権利をもとに区分されたものです。

 

利用区分にはいくつかの項目があり、所有している土地がどれに該当するかによって評価額を算出します。利用区分は、主に国税である相続税額を決める際に影響します。代表的な利用区分は以下の通りです。

 

・自用地

・貸宅地

・借地権

・貸家建付地

・私道

 

自用地とは、被相続人が所有している土地に自宅や店舗がある場合です。被相続人自身が住んでいなくても、子どもが家を建てて住んでいた場合も同様の扱いです。

 

貸宅地は、第3者に貸した土地で誰かが住んでいる場合になります。自用地の評価額から借地権の割合を差し引いて算出します。

 

借地権は、故人である被相続人が借りていた土地に住んでいた場合の利用区分です。自用地の評価額に借地権の割合をかけて算出します。

 

貸家建付地はアパートやマンションなどの賃貸物件がある土地の利用区分になります。私道は、特定の人が通行するための道路です。評価額は、自用地の30％です。

 

以上が利用区分の主なものになります。実際に利用区分を決める際には、ハッキリ分からないこともあるので注意しましょう。

 

例えば、所有している1つの土地に賃貸と自宅が両方建てられていて、それぞれに住んでいる人がいる場合です。複雑な判断が必要な場合は、専門家に相談するのをおすすめします。

 

土地の地目は、田んぼ、畑、山林といった土地の状態を23種類に区分したものです。利用区分とは、利用状況や権利によって区分される点が異なります。

 

5種類ある土地の評価額

土地の評価額は、全部で5種類あります。評価額を利用する目的によって種類が異なるからです。評価額を利用する場合は、目的をはっきりさせてから調べることが必要なことを理解しておきましょう。5種類とは、以下のとおりです。

 

実勢価格

公示価格

基準値標準価格

相続税評価額

固定資産税評価額

 

実勢価格は、売買価格を決める際に利用します。実際の市場で取引する際の価格のことを指します。公示時価は3月に国土交通省が公示する価格です。これは1月1日の時点での標準地の正常な価格で、

実勢価格と同様に売買価格を決める際に使われます。

 

基準値標準価格は、基準地価とも呼ばれ9月前後に各都道府県から発表されます。これは、7月1日の時点での価格で、同じく売買価格を決めるために利用します。

 

固定資産税評価額は、固定資産税や都市計画税、不動産取得税、登録免許税を決めるときに使います。3年に1回のペースで各市町村が発表するもので、地価の70％が評価水準になります。

 

以上が、5種類の土地の評価額になります。これに加えて、不動産鑑定士が算出する不動産鑑定評価額があります。より厳密な売買価格や不動産価値を決める際に利用します。

 

こうした評価額について理解をしておきましょう。

 

土地の敷地利用権の主な4種類

では、土地の敷地利用権にはどのような種類があるのでしょうか。土地の敷地利用権とは、区分所有権の対象になる土地に関する権利のことです。敷地利用権は以下の4種類があります。

 

・借地権

・賃借権

・使用借権

・地上権

 

まず、借地権は借地借家法や旧借地法で定められている権利で、建物の所有を目的としている賃借権や地上権を指します。普通借地権の他、定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権、一時使用目的の借地権があります。

 

普通借地権は、借り手が更新を拒絶しない限り規約が存続します。定期借地権は一定の存続期間で更新を区切り、それ以降は後進できない借地権です。

 

事業用定期借地権は、公正証書などの書面を使って契約をすることで存続期間が定められた借地権です。建物譲渡特約付借地権は、地主が建物を買い取ることで契約期間が満了する際に借地権を破棄する権利です。

 

一時使用目的の借地権は、相応の理由がある場合に借地権が適用されなくなる借地権です。これらをまとめて、借地権と呼んでいます。

 

賃借権は民法の規定によって定められた権利で、有料で土地を賃貸する際の権利です。権利の存続期間は20年以下と決められていて、期間を過ぎれば契約は終了します。

 

使用借権も民法によって定められた権利で、親族間などで土地を無料で借りている場合の権利です。存続期間には制限がありません。

 

地上権は、借地権と似ていますが土地の利用だけでなく上空や地下も利用する際の権利です。こちらも存続期間の制限はありません。

 

以上が土地の敷地利用権なので、それぞれの違いについて覚えておいてください。

 

相続税と固定資産税の評価基準の違い

相続税と固定資産税では、土地の評価額が異なります。評価基準が違うからです。相続税評価額は、路線価方式または倍率方式によって自分で算定します。

 

路線価方式は、道路につけられた価格と土地の面積をかけて算出する方法です。倍率方式は、地域や地目によって定められている倍率と固定資産税評価額をかけて算出します。

 

一方で、固定資産税評価額は国が定めた固定資産税評価基準委基づいて各自治体が決めた価格です。それぞれの評価基準について、違いを理解しておきましょう。

 

土地の利用区分を変更するなら専門家へ

土地を利用する際には、支払う税金を決める評価額を理解しておく必要があります。しかしながら、ここまでで紹介してきたように複雑に分かれていて自分で判断するのが難しいこともあります。ですから、専門家に相談をして正確な税額や納める税額を抑える方法を知ることも大切です。

 

税額を抑える方法として、土地を有効に活用して利用区分を変更することも1つの方法です。さまざまな土地活用のアドバイスは、当店におまかせください。ぜひ、一度気軽にご相談ください。