現在不動産業界を賑わせているキーワードのひとつに「2022年問題」というものがあります。土地活用をお考えの皆様も一度は聞いたことがあるのではないでしょうか？
今回は、この「2022年問題」を改めて説明し、経緯と動向について詳しく説明します。

「2022年問題」とは？

改めて不動産業界を賑わせている「2022年問題」というのを説明すると、生産緑地の指定が2022年に終了することに伴い、大量の宅地が供給され、地価の大幅な下落や空き地の大量発生が起こることが懸念される問題です。
その鍵を握っているのが「生産緑地法」です。

「生産緑地」と「2022年問題」の経緯

生産緑地法は1991年に法改正され、市街化区域内の農地は生産緑地とできるか区分がされました。
生産緑地に指定された農地は、継続して農業を行うことが前提とされており、農業を営むために必要となる施設等の設置以外は行うことができません。その引き換えとして、税制上の優遇措置として、固定資産税や都市計画税の減額、相続税や贈与税の納税猶予を受けることができました。
一方、その他の農地は宅地並みに課税がされたことで、多くの農地は転用せざるおえない状況になりました。
当時、多くの地主がこの税制面での優遇措置を受けることを目的として、生産緑地指定を受けたという経緯があります。
そして生産緑地の税金が抑えられている期間を30年と設定した上で、指定後30年を経過した2022年にはこの農地を各自治体が買い取ることが約束されていました。
生産緑地の所有者が農業に従事できなくなっている場合、指定を受けてから30年が経つと、行政に対して土地を買い取るように求めることが出来るようになります。
ですが、地方財政が年々厳しくなる現状、実際に買い取るケースは稀なようで実際には自治体が買い取るのは不可能と予測されています。
そうなると、それらの土地は生産緑地としての指定を外され、これまで以上に多くの税金などがかかることになってしまいます。
改正生産緑地法が施行された1992年に生産緑地指定を受けた多くの農地が、2022年にちょうど30年を迎えます。
農地の地主も高齢化が進むいっぽうで後継者も不足し、自治体の買い取りは見込めず、固定資産税も上がり土地を持ち続けていくのが困難になることで、最終的な選択肢としては、生産緑地を解除して、土地を処分するしかなくなるのです。
このような農地が全国に1万3,000haもあるため、2022年に一気に土地が放出され、需給バランスの崩壊が起こることが懸念されていました。

不動産価値暴落の懸念

現在のところ生産緑地はどれくらいあるのでしょうか。平成27年都市計画現況調査によると、生産緑地指定を受けた土地は全国に1万3442haも存在しており、関東だけでも7737haに及びます。関東の生産緑地を地域ごとに東京ドームで換算してみると、約1600個以上となります。
これらの膨大な面積の土地が、順次市場に供給された場合、不動産価格に大きく影響し急落してしまう危険性が懸念されているのは当然のことだと言えるでしょう。

次のコラムで、生産緑地の2022年問題を見据え、施行された生産緑地法改正について詳しく解説していきます。