土地活用をご検討中の方の中で、最近親から相続した土地があり住宅やアパートの建築にするかコインパーキングや駐車場などの土地活用を検討するか迷っている方もいると思います。ですが、お持ちの土地には「都市計画法」の規制により様々な制限が掛かっています。「都市計画法」を調べていなかったことにより、希望の土地活用が実現に至らなかったというケースは少なくありません。
今回は改めて「都市計画法」とはなにか？ということに関してご説明していきます。

都市計画法とは？

都市計画法とは、「都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、もつて国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与することを目的」とした秩序ある街づくりを進めていくための法律です。
土地の利用や建物の規制に関して、地方自治体が基本計画に則って定めたルールが「都市計画法」となります。
土地活用を検討される際は、所有している土地にどんな規制があるのかを知っておくことは必須になります。

土地活用をする上での弊害

上記で説明した通り、「都市計画法」は都市の健全な発展と秩序ある整備を図ることを目的とする法律です。
この法律がなかったとしたら、社会の秩序は乱れ、個人や企業が主有している土地を好き勝手に開発することで都市のあらゆるところで無秩序に拡大し、均衡の取れない状態になってしまいます。
都市計画法は1968年に定められましたが、それ以前の日本では、計画のない自由な宅地開発が行われており、電気、水道、ガスなどのライフラインや道路の整備が追いつかず、防災面を考えた上で整備するべき道路が迷路のように入り組んでいたりと生活や防災の観点で様々なトラブルを抱えていました。
都市が無秩序に拡大していくとその地域では地権の細分化や地価の下落などにより、改善策を実施することが極めて困難になるという悪循環が起きてしまいます。

こうした状況を反省し制定されたのが都市計画法です。
各自治体によって土地の利用や建物の規制に関するルールを規定したもので、内容は各自治体で異なります。
所有している土地は個人の土地ではあるものの、すべてを自由に開発できるわけではないのです。
街の秩序を守る観点で作られた法律と言えるでしょう。

都市計画法に基づいて定められている土地活用

都市計画法は、土地と建物の活用を制限し、都市の健全な発展のための法律ですが、その前提として定められているのが「都市計画区域」です。
この都市計画区域は大きく3つに区分けされます。
市街化を積極的に図るべき区域「市街化区域」、
自然や緑地を保全すべく市街化を抑制する区域「市街化調整区域」、
そのどちらにも該当しない区域は「非線引き区域」と呼ばれています。

簡単に説明すると「市街化区域」は開発を行えるエリアのことで、反対に「市街化調整区域」は開発を抑えるべきエリアとなります。
したがって、「市街化区域」では「用途地域」といった制限はあるものの土地活用には自由度があります。
しかし、「市街化調整区域」では田畑や山林、原野などの現状の自然環境を保全するために都市化を制限しているため、そこに建物を建築することや建築を必要とする土地活用をすることは難しくなります。