狭小地の土地活用のうちで、一番のコストパフォーマンスを出してくれるのはコインパーキング（時間貸し駐車場）です。駐車場経営は、今や会社に一括で借り上げしてもらう「一括借り上げ方式（サブリース契約）」にとどまらず、土地オーナー様本人が駐車場機器に投資をして自らが運営する方式や、運営会社と利益を分け合う方式などが注目を集めています。

今回は、そんなコインパーキング（時間貸し駐車場）事業の３つの契約形態を解説していきたいと思います。

コインパーキング（時間貸し駐車場）の契約方式

土地オーナー様が、コインパーキング（時間貸し駐車場）を始めるぞ！といった時に何から始めればいいかがわからないと思います。基本的には、下記の３つの方式が一般的なので覚えておきましょう！

１.　運営会社に一括借り上げ（サブリース方式）

業界で一般的なのは、運営会社に一括で借り上げてもらう、いわゆるサブリース方式です。この方法を取っているコインパーキング運営会社が最も多く、最もポピュラーな契約形態と言えます。この方式のメリットは、オーナー様がコインパーキングの毎月の売上や稼働率に関係なく毎月固定の収入を受け取れる点にあります。そうすることで、毎月の収入が安定し、管理の手間が一切なく、ほぼお任せ状態にできるのが特徴です。

デメリットを上げるとするならば、検討会社が少ないと土地オーナー様の最大収益を求められなくなる点です。なので、ご検討の際には３社以上は必ず相見積もりを取ることをおススメします。

１-２．サブリース方式の契約形態

サブリース方式での契約形態は『一時使用賃貸借契約』になることが多いです。一時使用賃貸借契約は、その契約の性質上、面倒な借地権や営業権・地上権が発生せず、契約期間の縛りも設けることができません。なので、特に立ち退き料を払わずとも、土地オーナー様の意思次第で更新や解除を自由に行うことができます。

注意点としては、コインパーキングを始めるにあたって精算機などの駐車場機器や設置費用をコインパーキング運営会社が負担している場合、初期契約期間の間は中途解約金が設定してあるケースがほとんどですので、契約する際にはチェックが必須です。

一時使用賃貸借契約に関しては、さらに詳しく記事をまとめる予定ですので、そちらも併せてチェックしてみてください。

２．土地オーナーが機器投資をし、管理のみを任せる（管理委託方式）

次に、土地オーナー様が自身で駐車場機器に投資をし、設備を整えたうえでコインパーキング運営会社に管理業務のみ委託する、管理委託方式です。コインパーキングの毎月の管理業務は、以下の通りです。

２-２．管理委託方式の契約形態

管理委託方式の契約形態は『駐車場業務管理委託契約』になるのがほとんどです。契約の意味は、駐車場運営業務を委託しますといった読んで字のごとくの意味ですが、注意点としては業務のすみわけの確認です。要するに、管理会社は何をしてくれて何をしてくれないかをしっかりと把握しておくこと、が重要になります。契約で定めたつもりがやっていないなんてことは珍しくないので、契約書に関してはしっかり把握しておきましょう。

３．土地オーナー様とコインパーキング運営会社で利益を分け合う（レベニューシェア方式）

レベニューシェア方式では、売上の基準額を設定してそれを超過した分を分配するという、上記の１と２のいいところを組み合わせた方式となっております。

つまり、初期投資をかけずに最大収益を狙える方式になっています。

この方式を使えば、近隣がコインパーキング需要が上がったのに固定賃料（サブリース）方式だから実入りが変わらない、ということを防いでくれるというメリットがあります。一方で、固定賃料が入らず売上に依存するので収入が安定しないというデメリットもあります。

3-２．レベニューシェア方式の契約形態

レベニューシェア方式の契約形態は運営会社によってまちまちですが『駐車場共同運営契約』と言った管理委託に近い形式になることが多いです。内容に関しては、管理委託とほぼ同じで収益の決定の部分のみ差異が出てきます。

注意点としては、やはり収益配分の分岐点と配分率を確認しておくことです。駐車場の管理料というのは運営会社によって大きく変わることはほとんどありません。なので、収益配分の分岐点が異様に高い会社はそれだけ利益を確保されているとみるべきであって、分配率が50％以下に設定してある会社は、利益を多く見ていると考えます。

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