土地活用する上で知っておきたい市街化調整区域で出来ること

土地を所有しているがその土地が市街化調整区域の場合、どのように土地活用すれば良いのかとお悩みの土地オーナー様も多いのではないでしょうか？市街化調整区域は原則として建物の建築ができないため、活用方法も制限されるのが現状です。今回は市街化調整区域の土地を所有している地主様に向けて、改めて市街化調整区域の解説や建築の必要がない土地活用方法などについて紹介します。

市街化調整区域とは

市街化調整区域とはどのような区域を指すのでしょうか？
都市計画法の第七条に詳しく記載されているので紹介致します。

第七条
都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは、都市計画に、市街化区域と市街化調整区域との区分（以下「区域区分」という。）を定めることができる。
ただし、次に掲げる都市計画区域については、区域区分を定めるものとする。

一次に掲げる土地の区域の全部又は一部を含む都市計画区域
イ首都圏整備法第二条第三項に規定する既成市街地又は同条第四項に規定する近郊整備地帯
ロ近畿圏整備法第二条第三項に規定する既成都市区域又は同条第四項に規定する近郊整備区域
ハ中部圏開発整備法第二条第三項に規定する都市整備区域

二前号に掲げるもののほか、大都市に係る都市計画区域として政令で定めるもの
２市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とする。
３市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする。

具体的に説明していきます。
市街化調整区域とは、市街化を抑制された地域を指し、住宅や施設などを積極的に作って活性化を行わない取り決めがされている地域のことです。
市街化＝人が住むためや生活するために土地開発をすることとなり、市街化を目的とはしていないため、人が住むために必要な住宅建築や商業施設などの生活を活性化するような建物の建築することが原則として認められていません。
市街化調整区域を一言で言うと「住宅やお店を積極的に作っていけない田舎のままにしておく区域」と言えます。

市街化調整区域に建設したい場合はどうすれば？

市街化調整区域はその名の通り、調整区域となっているため必ずしも住宅や商業施設が建築できないのではありません。
市街化調整区域内であっても、地方自治体に申請し建築許可が与えられれば住宅や商業施設を建設することが可能です。ではどのような基準を無足せば建築できるのでしょうか？都市計画法34条に定められている主な開発許可の基準を紹介いたします。

都市計画法34条による開発許可の主な基準

	概要	具体例
第1号	開発区域に住んでいる人の生活のために必要な施設	店舗・修理業・理美容院・学校など
第2号	鉱山資源・観光資源などの施設、第1種特定工作物に関わる施設	遊園地・ホテルなどの施設や、ゴルフコースなど
第3号	特別の自然的条件を必要とする施設
第4号	農林水産物の処理や貯蔵・加工などに必要な施設
第5号	特定農山村地域における農林業等活性化施設
第6号	中小企業の共同化や集団化の事業に使う施設
第7号	現在ある工場の事業を効率化するために必要な施設	（原則として既存工場に隣接する土地であること）
第8号	危険物（火薬類）の貯蔵または処理に供する施設
第9号	道路の円滑な交通を確保するために必要な施設	ドライブインやコンビニ、ガソリンスタンドなど
第10号	地区計画または集落地区計画の区域内における開発
第11号	市街化区域に隣接・近接していて一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域で、環境保全に支障がないと認められるもの	住宅など（おおむね40～50棟以上の住宅が一定間隔で集まっていることや、上下水道が整備されている、道路に接しているなどの一定条件が必要）
第12号	条例で区域・目的または予定建築物などの用途を限り定められたもの	線引き前土地所有者の親族の自己用住宅、住宅の増築又は改築など
第13号	もともと居住用や業務用を目的としていた土地であり、一定期間内に建築が完了できるもの	自己用の住宅など
第14号	市街化区域では困難であり、著しく不適当と認められるもので、開発審査会で許可を得られた施設	農家等の親族の自己用住宅（農家分家住宅など）、寺や納骨堂、ゴルフ練習場、老人ホームなど