土地活用を検討する上で、土地の「用途地域」が非常に重要になってきます。
今回は、用途地域とはどういったもので何のために存在するかに関してお話ししたいと思います。
土地に建物を建てる際には計画的な街づくりのための法律である「都市計画法」を遵守して行わなければなりません。
都市計画法によって人が住みやすく、かつ商業がしやすく、工業が発達しやすい環境を整えていきます。
例えば、大規模な工場や高層なビルが乱雑に建設されると、環境被害や住環境の悪化が考えられます。
小さな一軒家やアパートの隣に、大型マンションが建ってしまうと日当たりの良くない物件になってしまうかもしれません。
都市計画法は、上記のような問題が起こらないようにある法律になります。

用途地域は地域地区の１つ

この都市計画法第４条３項、８条１項において、地域地区を定めることができます。
地域地区とは都市計画区域内の土地をどこまで使っても良いか、どのような用途に使うべきかを21種類に分類した地区の分類です。
例えば、

• 景観が美しい場所→景観地区
• 城下町など→伝統的建物保存地域

に指定するなど景観や街並みの保存をするためや、火災などの災害が起きやすい地域についても区分けをすることにより対策をしやすくする目的があります。
この中の１つとして用途地域があります。
用途地域は、住み分けと効率的な土地利用を実現するために都市を住宅地、工業地、商業地など13種類に区分しています。
区分に合わせて建設できる建物の種類や用途の制限が定められており、このルールを遵守し建設することによって、土地活用が効果的に行われることになります。
また、すべての地域に対し、この用途地域が適応されるわけではありません。

用途地域の対象

都市計画法の元に、以下の３つが対象となります。

• 市街地区域：すでに市街地か10年以内に街になる場所、森林や農地などが見られない地域
• 非線引き区域：市街化するかどうかなどを決めない地域
• 準都市計画区域：田舎の方ではあるが重要な地域なため制限を設けられる地域

※参考：都市計画法

用途地域に関して、市街地区域は必ず定められていますが、非線引き区域と準都市計画区域は必要に応じて決定されます。
街づくりに大きな役割を果たすルールなので、市町村が制定します。したがって山の近郊や市街地ではないような地域の場合、用途地域のルールが適応されていないということもあります。
※参考：国土交通省

土地活用は、設定された用途地域に遵守して行っていく必要があり、用途地域ごとに出来る活用が変わってきます。
そういった用途地域問題に関するご相談も承っておりますので、土地活用でお困りの際には、ぜひご相談をお待ちしております。