「所有している土地の売買に、不動産会社を通さないのは可能なの？」

「個人で土地を売買する際に、ありがちな揉め事にはどんなものがあるの？」

個人で土地を売りたいと思っていながら、こんな不安を抱えている人も多いでしょう。

個人で土地の売買をするために、基本的な知識を頭に入れておくことはとても大切です。土地の売買ではトラブルが起こりやすく、労力もかなりかかるからです。

この記事では、

・土地の個人売買のメリット

・土地の個人売買のデメリット

・土地の個人売買を行う主な流れ

・土地の個人売買のありがちなトラブルや注意点

・土地の個人売買を成功させるポイント

について詳しく解説していきます。

ぜひ最後まで読んで、個人で土地を売買するときでも落ち着いて対処できるだけの知識を身につけてください。

土地の個人売買のメリット

所有している土地を個人で売買することによるメリットは、3つあります。

1つは、手数料がかからないことです。不動産会社を通して取引を行なった場合、手数料として売れた金額の3%＋6万円＋消費税を支払わなければなりません。個人で売買を進めることで、この分の出費を利益として受け取ることができるのです。

2つめは、しがらみなどに捉われることなくフレキシブルに取引ができることです。契約条件や価格なども、自分で納得できる内容で設定できるのです。

不動産会社を通す場合も意思を伝えることはできますが、なかなか希望が叶いにくいことを理解しておく必要があります。

3つめは、買い手にとってのメリットです。不動産会社に依頼して取引を行う場合は、販売価格に消費税をプラスして支払うことになります。

個人間の取引であれば、これは必要ありません。消費税といっても、土地の価格は高額なことが多いので、10%の消費税は大きな負担になるでしょう。

個人で土地の売買を行うことで、このようにさまざまなメリットが考えられます。

土地の個人売買のデメリット

一方で、デメリットも3つ考えられるので確認しておきましょう。

1つは、売り手と買い手の間でトラブルが起こりやすいことです。不動産の取引には、知っておくべき専門的な知識がいろいろあるからです。

個人で売買を行う場合は、不動産会社の社員と同等レベルの知識を習得しておく必要があるでしょう。書類の記入ミスや手続きの不備などがあれば、大きな問題に発展する可能性もあります。

トラブルが発生したら、もちろん全て自分で解決しなければなりません。対処法の1つとして、商談内容は全て録音をしたり文字に残したりすることをおすすめします。商談の経緯を記録に残しておくことで、問題が起きたときにも遡って原因を追求することができるでしょう。

2つめは、かなり時間がかかってしまうことです。一般の人が土地を探している人を見つける方法が少ないからです。土地売買のマッチングサイトは複数ありますが、通常は不動産会社が運営しています。ですから、マッチングサイトで買い手を見つけた場合は直接取引をすることはできません。

早く売りたいと考えているなら、不動産会社に依頼するのがスムーズといえます。

3つめは、書類の準備が煩雑になってしまうことです。不動産売買契約書や重要事項説明など、用意すべき書類は大量にあります。個人での取引でも、これらの書類は全て漏れのないように用意しなければなりません。不慣れな人にとって、全書類を不備なく正確に作成するのは困難です。

このように、個人で土地の売買を行うためには、それなりに高いハードルを越える必要があることを理解しておいてください。

土地の個人売買を行う主な流れ

個人で土地の売買を行う場合は、以下のようなプロセスで進めていきます。この項目では、それぞれのステップについて順番に解説していきます。

まず、土地の売買を進める下準備を行います。具体的には、所有している土地がある場所の相場を調べたり、必要な書類や資料を集めたりといったことです。初めて土地の売買を行う際は、ここまでの作業でも時間がかかってしまう人も多いでしょう。大切な準備なので、間違えることのないように慎重にゆっくり進めましょう。

次に、リサーチした内容を元にして販売価格を決めます。高すぎても安すぎても取引を成立させるのが難しくなってしまうので、相場を理解した上で適切な価格を設定するようにしてください。

価格を設定したら、広告を出稿するなどして買い手を探しはじめます。人脈を利用するなど、可能な限り手を尽くして探しましょう。

買い手の募集をはじめてしばらくすると、たいていは問い合わせの連絡がくるようになります。丁寧に対応して、現地見学を希望している場合は無理のない範囲で応じましょう。

双方の希望が大枠で合意に至ったら、最終的な価格交渉を行います。さらに、契約書類の作成も恙なく行いましょう。最後に契約書を取り交わしたら、売買成立です。成立後は、土地の引き渡しやアフターフォローを随時行ってください。

土地売買の大まかな流れは、以上の通りです。これはあくまでも基本の流れなので、予期せぬ事態に直面しても動揺せず落ち着いて対応するようにしましょう。

土地の個人売買のありがちなトラブルや注意点

土地売買の際に起こる問題の1つに、土地の境が曖昧なことによるトラブルがあります。実測図と実際の土地の状態にズレがある場合もあるのです。

売買契約を進める前にハッキリさせておくことで、トラブルを未然に防ぐことができます。境界の確定は、売り手、買い手、隣地所有者の3者立ち合いのもとで行われます。準備段階で確認をしておくようにするとスムーズです。

また、重要な瑕疵について買い手に伝えていないこともトラブルの元です。売り主は、引き渡しから10年間で欠陥が発生した場合に責任を負うと民法に定められています。

瑕疵には、物理的瑕疵・法律的瑕疵・心理的瑕疵・環境的瑕疵の4種類があります。中でも、土地のトラブルにおける物理的瑕疵として、土壌汚染や地中障害物などが想定されます。欠陥を認識している場合は、必ず買い手に説明するようにしましょう。

また環境的瑕疵としては、周辺の環境に問題がある場合のことです。例えば、近くに線路があり電車が通過するたびに揺れる、近所にある工場から煙が出ていて臭いが強いなどの問題です。

購入時は問題がなかったものの、購入してしばらくしてから環境が変わることもあります。こうした場合も契約書に記載したとおりの対応が求められます。

事前に周辺環境が変わることを認識していたにもかかわらず、買い手に知らせない場合は契約不適合責任を負うことになります。

こうしたトラブルを回避するための対策として、契約時に「引き渡しから5ヶ月以降は責任を負わない」など瑕疵担保責任についての規約を記載しておくことも重要です。さらに売買契約書を入念に見直し、できれば専門家にも確認をしてもらうことをおすすめします。

土地の個人売買を成功させるポイント

まず、リサーチを徹底的に行って相場価格を正確に把握することが重要です。土地の売買には適正価格で販売することが最も重要になるからです。

立地が良く理想的な土地であったとしても、相場から大きく外れていると売れません。

また、契約書類の不備によるトラブルが起こらないように、はじめから司法書士に書類作成を委託するといいでしょう。時間がかかったあげく、不備により無駄な時間を費やしてしまった、ということにならないように専門家の力を借りましょう。

土地の境界をしっかり確定しておくのも重要です。販売後に境が曖昧だったことが判明すると、取引が長引いてしまうこともあります。

買い手について調べることも、後々トラブルに発展するのを未然に防ぐことにつながります。過去に問題を起こしたことがある人とは、契約を進めるのは避けましょう。

契約不適合責任について、規約に正確に記載しておくこともおすすめします。売買契約書に記載していれば、保証や契約解除を求められても対応する義務はありません。

このように、土地を個人で売買するためには時間と労力が必要になります。しかしながら、不慣れな人は途中で挫折してしまうかもしれません。

土地の売買を決断する前に、土地活用についても検討してみてください。買い手を探すより、土地活用サービスの利用者を探す方がラクに見つかるでしょう。

ぜひ、一度気軽に相談してみましょう。