「固定資産税の金額はどうやって決まるの？」

「毎年かなりの金額を払っているけど、減らすことはできないの？」

土地を所有している人にとって、支払いの義務がある固定資産税への疑問は数多くあるでしょう。

固定資産税は、所有している人が住んでいる自治体に支払う地方税の1つです。

この記事では、知っているようで詳しく知らない固定資産税について、以下のようなテーマで詳しく紹介していきます。

・固定資産税とは

・固定資産税評価額とは

・固定資産税を計算するための3つのステップ

・固定資産税が減額される3つの方法

・固定資産税が増額してしまう3つのケース

・更地のままでは固定資産税が上がってしまうワケ

ぜひ最後まで読んで、所有する土地の固定資産税に関する理解にお役立てください。

固定資産税とは

固定資産税は、所有している固定資産への課税です。固定資産とは、継続的に使用したり長期間保有したりする資産のことです。例えば、土地や建物、自動車、借地権などが該当します。

納付時期は各自治体によってことなりますが、年4回支払います。1年分を一括で支払うこともできます。年度のはじめに1年分の納税通知書が郵送されてくるので、これを使って支払いましょう。クレジットカード決済ができる自治体もあるので、確認してみてください。

さらに、都市計画税も合わせて支払う必要がある自治体もあります。これは、市街化区域にある土地や家屋を所有している人が支払う税金です。平均額は条件によって変わるので注意しましょう。

保有資産の数や内容、家屋の構造や面積、市町村によって違う税率、支払い時の地価といった条件です。基本的な税率は1.4％になりますが、地域によって異なるので住んでいる地域の税率を調べてみてください。建物が建っている土地だけでなく、田畑や山林、更地も課税の対象になります。

固定資産税評価額とは

固定資産税の評価額は、土地や家の評価を定めている固定資産評価基準を元に各自治体が決めている評価額のことです。地価が安いときは固定資産税の金額も安くなり、高くなると固定資産税も高くなります。

大まかな計算は、土地の面積×路線価で出すことができます。路線価や、国税庁が運営している路線価図で調べてみてください。この評価額を元に固定資産税を決める際の基準になります。

目安は、土地の地価の70％といわれています。これに加えて、面積や土地のかたちなどによっても金額が変わります。また、納税通知書に同封されてくる課税明細書には、課税標準額の記載もあります。家の課税標準額は固定資産税評価額と同額です。

ただし、土地は特例措置や調整措置などがあるため少なくなる場合があることを覚えておきましょう。

固定資産税評価額以外にも、土地には価格が付いています。実際に取引された価格の実勢価格、国土交通省が公示している標準地の価格である公示地価、相続税や贈与税の課税基準になる相続税評価額などがあります。

土地の固定資産税を計算するための3つのステップ

土地に課せられる固定資産税は、以下の流れで計算します。

まずは、固定資産課税評価額に一定の倍率（1.4％が一般的）をかけます。ですから、まず固定資産税評価額を調べる必要があります。

次に、課税標準額を計算します。固定資産税評価額は時価や評価で決められた土地の価格であるのに対し、課税標準額は軽減措置などを反映した価格になります。

農地以外の更地は固定資産税評価額に0.7をかけた課税標準額が基準になります。ただし、自治体によって負担の上限が7割ではないことがあるので、調べてみましょう。

所有している土地の課税標準額が30万円未満の場合、固定資産税を支払う必要がありません。こちらも自治体ごとに金額が異なるので確認が必要です。

最後は、課税標準額に自治体が定める税率をかけます。一般的には、固定資産税が1.4％で都市計画税が0.3％です。

土地の固定資産税額を抑える3つの方法

土地に課される固定資産税を安くするための方法としては、まず住宅を建てることが挙げられます。特例が適用されるため、都市計画税も減額されます。

減額の割合は、200㎡であれば6分の1になります。都市計画税は3分の1です。200㎡以上でも3分の1に減額されるので、可能であれば計画してみましょう。また、新築の建物は建ててから3年は2分の1の減額になることも覚えておきましょう。

更地のままで安くするためには農地にすることも安く抑える方法といえます。使用目的によって固定資産税評価額がことなるからです。農地は評価額が減額になります。ただし、農地として登記手続きを行うと、農業以外の目的で土地を使用することができなくなってしまう点には注意が必要です。

駐車場やトランクルームなどの経営を行って、土地を活用するのも有効です。固定資産税が減額されるわけではありませんが、得られる収入を税金の支払いに回すことによって負担が軽くなるからです。

土地活用の方法にはさまざまな方法があるので、所有している土地の利点や条件によって検討してみましょう。

固定資産税が増額してしまう3つのケース

まず、1つめのケースは所有している土地に建っている建物が特定空き家に指定されてしまう場合です。不衛生で景観も悪い、倒壊する可能性があるといった場合に特定され、場合によっては罰金が発生してしまうこともあります。

また、建物を解体して更地に戻したといったケースでも、固定資産税額は上がります。ですから、解体する前に土地活用の方法を決めておくことをおすすめします。

固定資産税額が決まるのは、1月1日時点の土地の状態です。ですから、解体のタイミングとしては1月2日以降のなるべく早い時期にすれば、土地活用をはじめるのも可能でしょう。

さらに、課税標準額を段階的に引き上げていく負担調整措置によって、増額されているように感じるケースもあります。土地の評価額が上がっていないにもかかわらず、この措置が行われていることによって、前年より負担が多くなったと考える人が多いのです。

負担調整措置は、評価額の変動で急激に納税額が上がってしまうことを避けるため、少しずつ上昇させていくように考えられた制度といえます。

更地のままでは固定資産税が上がってしまうワケ

基本的に、建物が建っている土地と更地の土地では、更地の方が固定資産税を多く払う必要があります。住宅用の土地に対する特例が適用できないからです。

住宅が建っている土地は更地の6分の1の固定資産税額になるわけです。ですから、土地活用の方法を早めに検討しなければ、6倍の固定資産税を支払い続けることになってしまいます。

初期費用を抑えて、狭い土地でも土地活用ができる方法には、自動販売機やバイク駐車場、コインロッカー、レンタサイクル、コインパーキング、月極駐車場、野立て看板、トランクルームなどいろいろあります。

ぜひ、検討してみましょう。