土地評価次第で、相続税額に差が出る

相続税は故人の残した財産にかかる税金を指します。
相続税を計算するためには財産の評価額を算出しなければなりません。
土地の評価額は、売買などで決まる価格と異なり、相続税(もしくは贈与税)で定められている独自のルールに沿って行ないます。
この土地評価の過程で評価額に差が出やすく、土地の面積や評価する範囲など、基本的な要素であっても、確定するためには適正な調査が必要となリます。
今回は敷地の一部を道路として利用している土地の評価のケースで、相続税に加え固定資産税の減額にもつながった事例をご紹介していきます。

土地の一部を道路として提供している土地

首都圏Y市のA様が相続した土地は4階建マンションの敷地です。
南側と東側で2つの道路に接していましたが、東側道路には路線価が付されていませんでした。
間口や奥行を現地で実測し、法務局で取得した地積測量図と照らし合わせたところ、数値に食い違いがあり、現状、東側道路となっている部分が敷地の一部であることが調査でわかりました。
つまり、敷地は東側道路との境界から1.6mほど後退した部分を道路として提供していることとなります。
さらに市役所で調べると、東側道路の公道としての幅員は1m弱しかないことが分かりました。道路はマンションの奥にある隣家住宅に通じていますが、この狭い道路幅では、奥の土地は出入りや改築に不都合が生じると懸念があります。
おそらく、そのためにA様の土地の一部を道路として提供したものと思われ、後にA様に確認したところ、やはり、周辺の土地所有者間で土地の一部を道路として使用するという取り決めが交わされていることが確認できました。
しかし、道路提供部分は分筆されておらず、登記上はマンション敷地のままになっていました。
登記情報を鵜呑みにして詳しく調査せずにいたら、見過ごされていた点だと考えられます。
相続税評価は相続開始時点の実際の状況に基づいて行ないます。
道路提供部分はマンション敷地ではなく、私道として別個に評価します。
住人など特定の人のみが利用する私道は、所有者が自分で利用している土地である自用地価額から7割を差し引いた額が評価額となります。
一方、不特定多数の人が通行している場合は公のものとみなされ、課税対象になりません。
東側道路は細い道ながらも、奥の住宅脇を抜けると大通りに通じており、通行の状況からも公衆用道路としての用途が考えられました。
道路提供部分は約8m、正面路線である南側道路の路線価は25万円/㎡でしたので、この部分が切り離されたことで、評価額が約450万円下がり、その分の相続税が節税が可能になります。
このような事例は住宅地の比較的小さな土地にもよく見られ、たとえ切り離される面積がわずかであっても、路線価が高い都市部などでは軽視できない節税効果の可能性があります。

固定資産税の減額にも影響

A様敷地の固定資産税の課税状況を確認したところ、こちらも道路提供部分がマンション敷地に含められて課税されていました。
そこで、測量結果などを添えて国定資産税の非課税を求める申請書を市に提出したところ認められ、実質的に活用できない道路提供部分を固定資産税の負担からも切り離すことができたのです。
固定資産税は毎年継続してかかるものとなるため、A様にも喜んでいただけました。

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