所有している土地が狭小地の場合、土地活用するのは難しいと思いがちです。狭い土地は活用方法が限られてしまうというイメージがあるからです。

結論からいうと、狭小地でも土地活用することは可能です。メリットとデメリットを理解した上で土地活用をすれば、特性を生かした活用ができるからです。

この記事では、狭小地の定義からメリット・デメリット、売れにくい理由、土地活用の注意点まで詳しく解説します。

最後まで読んで、所有している狭小地の土地活用を検討しましょう。

狭小地の定義

人それぞれ狭い土地と感じる大きさは異なりますが、一般的に狭小地とは15～20坪以下の土地のことをいいます。面積が狭いのに加え、三角形や台形など変形したかたちの狭小地もあります。

予算を抑えて土地を購入したい場合は、変形した狭小地なら立地条件のわりに安く手に入れることができるでしょう。

比較的坪単価の高い都心部に多い傾向にあります。広い土地を分譲して販売するからです。各自治体で敷地面積の最低ラインが定められていますが、設定前に販売された土地であれば安くするためにかなり小さな面積で販売された可能性があります。

できるだけ多く販売するために分けていった結果、半端な面積の土地が生じてしまったという場合もあるでしょう。

また、周辺の道路や再開発によって狭小地ができてしまうこともあります。相続のさいに土地分筆を行ったことによって、狭小地になってしまう場合尾あるでしょう。

このように、何らかの理由で狭くなってしまった土地を、狭小地なのです。

狭小地を利用して土地活用するメリット

狭小地ならではのメリットは大きく分けて3つあります。

1つは税金が安いことです。固定資産税及び都市計画税は、課税標準額をもとに決められます。ですから、土地が広いほど評価が高くなるため、税額も上がってしまうのです。

狭小地であれば評価額が低く、課税額も抑えられます。土地活用の方法によっては固定資産税や都市計画税が減額されないこともあるので、税額が安いことはメリットといえるでしょう。

2つめは、狭小地の特性を活かしたユニークな土地活用が話題になる場合があることです。狭小地だからこそできる活用の仕方を実践することで、SNSなどで拡散されて宣伝になる可能性もあります。

こうした特需は、大きな土地で凡庸な土地活用をしていたらあずかれない恩恵といえるでしょう。

3つめは、土地活用の方法に無駄が生じにくく効率的であることです。狭小地であれば、初期投資を抑えてビジネスをはじめることが可能です。ランニングコストもそれほどかけずにスタートすることができるでしょう。

このように、狭小地の土地活用にはメリットが多くあります。

狭小地を利用して土地活用するデメリット

一方で、デメリットも理解しておきましょう。3つ挙げて解説していきます。

まず1つめは土地活用をした場合に収益がそれほど多く得られない点です。初期投資が安くすむ分、収入も少なくなってしまうのです。ローリスクローリターンであることを理解しておいてください。

2つめは、建設コストが割高になってしまう点です。というのも、狭小地に資材を搬入するためには、通常より多くの作業員が必要になったり、狭い場所にも入ることができる軽トラックで何往復もしたりする必要があるからです。

作業効率が悪く、工事の日数も増えてしまうので結果的に費用がかかります。また、建物を建てる場合、狭さをカバーするために複雑な構造にすることもあり、やはり建築費用がかさんでしまうでしょう。

3つめは、土地活用の方法が限定されやすいことです。所有している土地の面積でもできる活用方法のみということになり、選択肢が少なくなってしまうのです。

以上が、狭小地における土地活用のデメリットといえる側面になります。ただし、こうしたデメリットを補う土地活用の方法もあるので、諦めないで検討してみましょう。

狭小地で土地活用する際の注意点

では、所有している狭小地でうまく土地活用するためには、どういったことに気をつければいいのでしょうか。

まず、法規制を事前に確認しておくことが大切です。主に、以下の規制について、所有している土地が該当していないか、確認してください。

・用途地域

・防火規制

・前面道路

・建蔽率と容積率

用途地域は、建築するために可能な建物の種類や大きさ、用途について制限を定めている規制のことです。生活のしやすさを目的として、住居系、商業系、工業系に分けられており、所有している土地がどの分類に該当するか確認しておきましょう。

防火規制は、建築基準法によって定められている規制です。防火地域と準防火地域が指定されていて、該当する場合は階数や床面積に規制があります。

都市計画区域や準都市計画区域の場合は接道義務が生じます。前面道路は建築基準法で定められており、該当する場合は道路の中心線から一定の距離を空けて建物を建てる必要があります。

さらに、敷地面積に対して建てることが可能な面積の割合を示す建蔽率や容積率も決まっています。各地域によって基準が異なりますが、制限が厳しく決まっている地域の場合は希望より小さい面積内でしか建物を建てることができません。

また、狭小地で土地活用をする場合、概算でどれくらいの収益が見込めるか把握しておくことも重要です。利回りがわからずスタートしてしまうと、いつまで経っても初期費用が回収できないということにもなりかねず、赤字を続けてしまう可能性もあります。

適切な土地活用を選択して、投資に見合った収益が得られるかをあらかじめ確認しておいてください。

そしてもう1つ、狭小地の活用はどのようにしてデメリットをカバーして、特性を活かすことができるか考えることが大切です。周辺環境や地域のニーズをよくリサーチして土地活用の方法を選択することが必須です。

流行りや好みで決めてしまうのは危険なので、必ず情報収集を念入りにしてから決めるようにしましょう。

これらについて初期段階でしっかり検討しておくことで、話が進んでから大幅な変更をせざるを得ない事態が避けられます。

狭小地が売れにくい理由

狭小地の売却は難しいといわれています。というのも、ローンが組みにくいからです。各金融機関によってローンの条件はさまざまですが、土地の面積や床面積の最低基準を定めているところが多いのが現状です。

狭小地はこの基準を満たすことができない可能性があります。もちろん、よく探せば狭小地であっても取り扱い可能な金融機関もあるでしょう。ただし、かなり手間がかかってしまうことから、購入する際は躊躇されてしまう場合があるのです。

また、金利が安い「フラット35」を利用する際は、床面積70㎡以上という高い基準を満たしている必要があります。ですから、狭小地でこれを実現するためには、3階建ての住宅を建てて床面積を広げる必要があるのです。

ですから、狭小地を購入する際は現金一括購入が最も適しているといえます。もしくは、金利の高い住宅ローンを組むことになるでしょう。これは、購入者にとってかなり不利な条件です。

以上のような理由で、狭小地は販売するのが困難だと言われているのです。

狭小地は、販売しなくても工夫次第で土地活用することで利益を生むことができます。当社では、これまでさまざまな狭小地の土地活用に携わってきました。

その実績から、所有している狭小地の立地条件や特性を考慮して適切な土地活用の方法をご提案します。ぜひ、お気軽にご相談ください。