所有している土地を第3者に売るのではなく、貸すことで収入を得たいと考えている人の中には、詳しいことがわからない人も多いでしょう。

 

土地を貸すためには、覚えておきたいさまざまな知識があります。トラブルになることなく、スムーズに契約を結ぶために必要な基礎知識があるからです。

 

この記事では、

・土地を貸すための2つの契約方法

・土地の賃貸契約をするメリット

・土地の賃貸契約をするデメリット

・土地の賃貸で起こりやすいトラブル

・土地賃貸借契約書とは

・土地の賃貸相場を調べる方法

について詳しく解説していきます。

 

最後まで読んで、土地の賃貸に関する知識を正しく理解しましょう。

 

土地を貸すための2つの契約方法

所有している土地を第3者に貸す際の契約方法には、2つの方法があります。

 

1つは「普通借地権契約」で、契約期間が30年以上の土地を貸す際の契約方法になります。普通借地権契約の場合、契約期間が満了になっても借り手が更新を希望すれば拒否することができない点が特徴です。

 

貸し手が契約更新を拒否できるのは、正当な理由がある場合です。例えば、貸し手の家族が所有している土地に家を建てる、借り手が賃貸契約している土地を活用していないといった場合などです。契約期間は、通常1回目は20年になります。

 

もう1つは、「定期借地権契約」で貸し手が不利な普通借地権契約を回避するための措置として定められた契約方法になります。定期借地権契約には、以下のような3つの種類があります。

 

・一般定期借地権

・事業用定期借地権等

・建物譲渡特約付借地権

 

「一般定期借地権」は、契約期間が50年以上とする権利です。契約期間が満了になった際には更地にして返還されることも決まっています。契約は公正証書などを取り交わすことで成立します。

 

「事業用定期借地権等」は、10年～50年の契約期間で、事業用に使う場合のみ契約できます。「建物譲渡特約付借地権」は30年以上の契約期間で、契約が満了になると借り手の建物を貸し手が買い取る必要がある契約です。

 

所有している土地の特徴に合った契約方法を選ぶことで、安心して土地を貸すことができるようになります。

 

土地の賃貸契約をするメリット

1つは、初期費用が必要ないことです。土地を貸し出すことで維持するための費用も不要です。ただし、固定資産税の負担については、変わらず貸し手側が負担します。土地の賃料を固定資産税の支払いにあてることで、負担を軽くすることができます。

 

また、節税対策としても有効です。土地を貸し出すことによって評価額が下がり、これに伴って税額も減ります。

 

固定資産税や都市計画税についても、軽減措置を受けることができるので税額がダウンします。さらに、譲渡所得税の対象から外れるので、こちらも支払う税金が少なくなることを理解しておきましょう。

 

そして何より、長期間に渡って一定の収入を得ることができるのが大きなメリットといえるでしょう。経営リスクがなくコンスタントに収入を得たいという考えの人に適しています。

土地の賃貸契約をするデメリット

デメリットとしては、所有している土地を自由に使用できないことがあります。契約期間内は、使用目的ができたから戻してほしくなっても請求することはできません。

 

契約方法が「普通借地権契約」であれば、土地が戻ってこないこともあります。将来的に土地を活用する可能性がある場合は、契約方法を慎重に選びましょう。

 

また、一定の収入が入ってくるものの、その収益は土地を活用した場合に比べてあまり多くありません。固定資産税の支払いにあてられるくらいの収入と考えれば大きなズレはないでしょう。

 

より多くの収入を得たい場合は、狭い土地でもはじめられる土地活用を行うことをおすすめします。

 

土地の賃貸を行う際の注意点

土地を貸し出す際に借り手との間でトラブルが起こることも珍しくありません。スムーズに契約を結び借り手との良好な関係性を築くためにも、いくつかの注意点を覚えておくと役立ちます。注意点は5つあります。

 

まずは、土地を貸す際にはどのような目的で使うかについて、契約前に確認しておくことです。貸してしまえば使い方は借り手の自由ですが、例えば建物を建てる場合に譲渡特約付き借地権を結んでしまうと、この建物を契約満了時に貸し手が買い取らなければならなくなります。

 

活用方法が決まっていないということであれば、一般定期借地権を選択して、返却時には更地にしてもらうような契約を選択しましょう。

 

また、貸し手の方も貸す目的をはっきりさせておくことも重要なことです。資産として活用したいのか、売れるのであれば売りたいのかといったことです。

 

契約方法は、土地を維持したいのなら定期借地契約、売りたいのなら普通借地契約を選択しましょう。

 

貸し出す際の賃料については、慎重に決めるようにしましょう。途中で値上げをするのは、難しいからです。

 

さらに、賃貸期間をよく考えて契約を結ぶことも考えてください。一度契約してしまうと、途中で戻してもらうことができなくなるからです。

 

土地の立地や用途地域によって、貸しにくい土地と貸しやすい土地に分かれることも理解しておきましょう。例えば、交通量の多い道路に面した土地であれば、事業用定期借地権等の契約が最適です。

 

このように、土地を貸し出す際のポイントをぜひ覚えておいてください。

 

土地賃貸借契約書とは

土地賃貸借契約書は、土地の貸し借りをする際に取り交わす契約書のことです。貸し手と借り手の名前や住所、土地の概要、賃貸借する目的、期間、賃料、禁止事項、罰則などが記載されています。

 

土地賃貸借契約書を用意するのは貸し手です。貸し手が事前に契約書を用意して契約を結びます。作成する際は、印紙を貼るのを忘れないようにしましょう。

 

土地賃貸契約書を取り交わす際は、契約内容の確認や借地権の種類を細かく確認しておくことが重要です。安易に契約を進めてしまうと、後からトラブルに発展してしまうこともあります。

 

土地の賃貸相場を調べる方法

所有している土地の賃料は、おおよそどれくらいなのかを調べるためには、いくつかの方法があります。

 

例えば、期待利回りを利用した積算法です。更地の場合の価格×期待利回り（概算の2％）＋必要経費という計算式で算出できます。

 

周辺の土地の地代を調べる方法もあります。類似した土地を参考にしなければならないので、正確な数字は出しにくいかもしれません。ただし、周辺相場を知ることは重要なので、頭に入れておくようにしてください。

 

さらに、各自治体によって違いはありますが、おおよその目安は知ることができる計算方法があります。公租公課（国や地方公共団体に納める負担の総称）をもとに算出する方法です。

 

固定資産税＋都市計画税×3～5倍で求められます。こうした方法によって、おおよその見当をつけることができます。いくつかの方法を試してみて、総合的に賃料の相場を把握するようにしましょう。

 

ここまで見てきたように、土地を貸し出すのも土地活用の1つの手段といえますが、労力のわりに大きな収入は見込めません。昨今では、さまざまなかたちの土地活用に注目が集まっています。どのような活用の仕方が向いているか分からない人は、ぜひ一度専門の知識を持った会社に相談してみるのがベストです。

 

ぜひ、一度気軽に相談してみましょう。